在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关连的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活质素息息相关。香港也是同样情况。
　　我们都知道，香港的人口不断增加，而且，近年的增长率比过去还高，其中大部份因素都不是我们可以控制的。我们的人口规模和结构，都在不停地转变，带来对房地产业的需求亦急速地改变；但是，可供发展用的土地和适合住用的楼房，必须经过冗长的规划、设计及建造工程程序才能提供给社会使用。不管我们使用多少资源，我们也只可以把这个程序略为缩短。这就是香港楼房供应工作中的一个难点：我们需要利用很难更改的硬件来应付急变的实况。
　　在香港，因为人口的高速增长和城市发展土地的短缺，房地产业的困难会比其他城市严重。
　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关连的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》（编按：本书前身）里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。

潘国城博士
香港特别行政区政府规划署前署长
香港大学名誉教授
2001年2月

　　香港地产业的历史，最早可追溯到香港开埠初期的土地拍卖及地权制度与土地批租制度的确立。二次大战后，以吴多泰、霍英东为代表的新兴地产发展商，先后提出「分层出售，分期付款」的售楼方式，推动了地产经营方式变革，从供应和需求两个方面，促进现代地产业的起步发展。

　　70年代初，随着香港股票市场的崛兴，以长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆等为代表的新兴地产发展商，相继挂牌上市，并充份发挥股市功能，筹集大量资金发展业务，推动了地产业的快速发展。到90年代中后期，地产业已成为香港经济的重要产业支柱，被称为「香港经济的寒暑表」。

　　2003年以后，在种种内外部、主客观因素推动下，香港地产市道展开长达16年的周期性大升浪。这一时期，由于土地、房屋供求严重失衡所导致的「高地价」、「高楼价」和「高租金」，对香港经济发展和社会民生造成了负面影响，并成为香港经济社会诸多问题的一个深层次因素。

　　本书以作者于2001年撰写出版的《香港地产业百年》为基础，将时空延伸至2020年，试图在香港经济发展、转型和人口增长的宏观背景下，揭示地产业从萌芽、起步发展到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业的基本特性及发展规律，它在整体经济和社会民生中的地位、作用及影响。与此同时，也深入研究了各主要地产集团成功的经营投资策略与挫折、失败的教训，以作借鉴。

冯邦彦，

　　暨南大学经济学院教授、博士生导师，曾先后担任暨南大学特区港澳经济研究所所长、暨南大学经济学院院长，并曾先后担任广东省政协委员、广东省政府参事、广州市政府决策咨询专家、广东经济学会副会长等社会职务。 1987-1994年间曾任香港东南经济信息中心经济分析员等职，长期从事香港经济、香港资本与财团、香港金融等领域的研究。

序言
前言

第一章　土地制度的确立与早期地产业发展
一、香港土地制度的形成和确立 2
1.1 英国侵占香港：香港地权制度的转变 2
1.2 第一次「官地」拍卖 4
1.3 新界的土地制度 7
1.4 香港土地制度的基本特点 9
二、早期的城区建设与规划发展 15
2.1 「维多利亚城」的建设 15
2.2 「维多利亚城」的拓展和「四环九约」 18
2.3 九龙、新界开发的城区 22
2.4 早期城市规划和对土地发展的管制 25
三、早期英商在地产业的优势与发展 28
3.1 早期英商在地产业的优势 28
3.2 置地公司的创办与早期发展 32
四、早期华商在地产业的发展与经营方式 36
4.1 早期华商在地产业的发展态势 36
4.2 早期的华商地产大业主：何东、莫仕扬、李升 38
4.3 20世纪上半叶华商在地产业的新发展 41
4.4 战前地产业的主要经营方式：置业出租 44

第二章　战后地产业的繁荣与危机
一、地产革命：「分层出售、分期付款」 54
1.1 战后经济复元、人口骤增与「房荒」 54
1.2「分层出售、分期付款」售楼制度的形成 59
二、1950年代初至1960年代中的地产繁荣 68
2.1 1953-1957年地产业发展的原因 68
2.2 1953-1957年地产业发展的特点 69
2.3 1960年代初中期地产业的繁荣盛况 72
三、战后主要的地产发展商 76
3.1 置地：香港地产「皇冠上的明珠」 76
3.2 许爱周、张祝珊：战后重要的华人地产商 78
3.3 霍英东：战后新兴地产发展商的佼佼者 81
3.4 其他新兴地产发展商：廖烈文、彭国珍、陈德泰 91
四、1960年代中期的地产危机 95
4.1 地产危机的触发 95
4.2 过度投机于地产引发的银行危机 98
4.3 银行收紧信贷引发的地产危机 101

第三章　1970年代地产业的证券化和集团化
一、1960年代末至1980年代初的地产热潮 108
1.1 1968-1974年的地产循环周期 108
1.2 1970年代中至1980年代初的地产热潮 112
二、商厦重建和大型私人屋村兴建 119
2.1 高级商厦的重建和兴建热潮 119
2.2 大型私人屋村的兴建蔚然成风 126
三、新兴地产集团的崛起 133
3.1 地产业的证券化：1970年代地产公司上市热潮 133
3.2 长江实业：击败置地声名鹊起 136
3.3 新鸿基地产：「楼宇制造工厂」 139
3.4 合和实业：兴建湾仔合和中心 141
3.5 恒隆集团：积极发展地铁沿线物业 143
3.6 大昌地产：与英资公司合作发展地产 145
3.7 新世界发展：兴建尖东新世界中心 147
3.8 恒基兆业：「小型住宅之王」 149
3.9 其他新兴地产集团：华懋、南丰、信和和鹰君 152
四、1980年代初地产市道的大崩溃 158
4.1 地产市道崩溃的基本原因 158
4.2 1980年代初地产大崩溃：恒隆、鹰君、置地的危机 163
4.3 1980年代初地产大崩溃：嘉年地产与佳宁集团的覆灭 172

第四章　公屋的大规模兴建与香港城市发展
一、1950-1960年代公屋的大规模兴建 184
1.1 1953年圣诞前夕的「石硖尾大火」 184
1.2 大规模的徙置计划 185
1.3 廉租屋村的建设 189
1.4 公屋政策的推出 191
二、新市镇开发和「十年建屋计划」 194
2.1 战后香港城市规划的发展 194
2.2 新市镇的早期发展：观塘与荃湾 196
2.3 港督麦理浩的「十年建屋计划」 202
2.4 新市镇的大规模开发：沙田、屯门 207
三、1980年代城市发展模式和公屋政策转变 213
3.1「都会计划」 213
3.2 市区重建：土地发展公司的创立与运作 216
3.3 公屋政策的转变：「长远房屋策略」 224
3.4 新一代新市镇开发：将军澳、天水围、东涌 231

第五章　过渡时期地产经营的集中性与「泡沫」形成
一、过渡时期的地产周期性大升浪 240
1.1《中英联合声明》关于香港土地契约的安排 240
1.2 第一次升浪：1985-1989年 242
1.3 第二次升浪：1991-1994年 248
1.4 第三次升浪：1995-1997年 254
二、地产业十大上市财团 260
2.1 长江实业：「大型私人屋村之王」 260
2.2 新鸿基地产：「地产巨无霸」 264
2.3 恒基地产：收购美丽华，自成一系 269
2.4 新世界发展：地产为主，多元发展 273
2.5 恒隆／淘大：稳中求胜 276
2.6 信和：香港地产的「超级大好友」 278
2.7 会德丰／九龙仓：用尽地积比率 281
2.8 太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国 285
2.9 希慎兴业：「铜锣湾地王」 287
2.10 置地：「地产皇冠明珠」失色 290
三、1997年：地产「泡沫」形成 296
3.1 地产「泡沫」形成的原因 296
3.2 地产「泡沫」对香港经济造成的隐患和危害 303

第六章　金融危机冲击下地产业大调整
一、特区政府的政策目标：「八万五」 310
1.1 特区政府的土地政策 310
1.2 特区政府的房屋政策 310
1.3 长远房屋策略白皮书：《建屋安民：迈向21世纪》 316
1.4 批出「数码港」土地 318
二、亚洲金融危机冲击下的地产危机 321
2.1 亚洲金融危机对香港经济的冲击 321
2.2 金融风暴下的地产危机 323
2.3 大型地产发展商的减价促销战 326
2.4 楼市崩溃下的「负资产」人士 329
三、特区政府房屋政策的调整及其成效 335
3.1 房屋政策的调整：「孙九招」 335
3.2 「勾地表」制度的实施及其成效 337
3.3 即时结束居屋计划 339
四、房委会分拆领汇：上市之路 342
4.1 房委会分拆领汇上市 342
4.2 从领汇到领展：投资策略的演变 344
4.3 领展：香港的大型地产商 348
4.4 「回购领展」？ 353

第七章　地产新周期：2003年以来的大升浪
一、2003年以来的地产周期性大升浪 360
1.1 地产周期性大升浪的两个阶段 360
1.2 第二阶段地产市道的主要特点 369
1.3 地产市道持续大幅攀升的主要原因 377
1.4 高地价、高楼价、高租金背景下的经济和社会问题 383
二、特区政府房屋政策的演变与公营房屋发展 386
2.1 积极介入市场：公屋、居屋快速发展（1997-2002年） 386
2.2 回归市场：停建居屋、公屋放缓发展（2002-2012年） 390
2.3 制定新《长远房屋发展策略》（2012年-现在） 394
三、市区重建：市建局的策略与发展 399
3.1 市区重建局的成立与初期营运 399
3.2 《市区重建策略》的检讨、修订与实施 401
3.3 香港房屋协会：「创宜居．活社区」 408
四、土地供应的困局与香港城市发展 412
4.1 香港土地供应的困局 412
4.2 「启动九龙东」：发展第二个核心商业区 418
4.3 新界东北新发展区：规划咨询与建设发展 423
4.4 从「东大屿都会」到「明日大屿愿景」 427
4.5 土地与房屋供应的最新政策重点 430

第八章　回归后地产大财团的新发展
一、长和系：「重组业务架构，迈进崭新里程」 438
1.1 以香港为业务根基，积极拓展内地市场 438
1.2 投资策略的转变：加快国际化步伐 439
1.3 长和系的业务与资产重组 441
二、新鸿基地产：专注香港，拓展内地 446
2.1 打造香港新地标：「维港门廊」 446
2.2「以心建家」：专注香港、拓展内地 448
2.3 新鸿基地产：「亚洲最佳地产公司」 450
三、恒基地产：「三大业务支柱」并举 454
3.1 恒基集团业务与架构重组 454
3.2 物业发展与投资并重：「以低地价成本建造可持续未来」 456
3.3 多元化的策略性投资与业务发展 459
四、新世界：多元发展、跨境经营 462
4.1 多元发展：以地产、基建、酒店、百货为核心业务 462
4.2 跨境经营：大举进军内地市场 465
4.3 家族企业传承与布局粤港澳大湾区 466
五、会德丰／九龙仓：从洋行蜕变为地产大集团 470
5.1 精简架构：出售非核心业务 470
5.2 物业发展与投资横跨三地双线展开 471
5.3 家族企业传承与集团架构重组 473
六、地产投资巨擘的新策略 478
6.1 置地：稳守香港，拓展亚太，进军内地 478
6.2 太古地产：分拆上市，拓展内地市场 483
6.3 恒隆：打造「恒隆广场」品牌 488
6.4 希慎兴业：锐意发展铜锣湾「利园区」 492
6.5 刘銮雄家族／华人置业：「铜锣湾铺王」 493
6.6 鹰君集团：打造「朗廷酒店」品牌 495
6.7 嘉道理家族：低调的物业投资大亨 496
6.8 跻身全球富豪榜的地产投资大亨 498
七、大地产发展商的新动态 502
7.1 信和集团：加强物业投资业务 502
7.2 华懋集团：建造集团地标「如心广场」 505
7.3 南丰集团：地产、投资双线发展 507
7.4 嘉里建设：「精选中心地段，发展尊尚物业」 510
7.5 世茂房地产：借进军内地市场崛起 513
7.6 瑞安集团：闯出「新天地」 516
7.7 基汇资本：「旧改之王」 518
八、中资地产集团的崛起与发展 520
8.1 中资地产集团在香港的发展 520
中资地产集团在香港的发展 520
8.2 中国海外发展：全国性地产大集团 522
8.3 华润置地：「品质给城市更多改变」 527
8.4 碧桂园：「给你一个五星级的家」 528

第九章　历史回顾与前瞻
一、地产业发展的简要回顾 536
二、地产业在香港经济中的地位 538
2.1 地产业的内部结构及其演变 538
2.2 地产业对香港本地生产总值（GDP）的贡献 540
2.3 地产业对香港政府财政收入的重要性 542
2.4 地产业对香港主要经济行业的影响 545
三、香港房地产市场的基本特质 547
3.1 土地资源供应的相对稀缺性 547
3.2 土地房屋的高度商品化、契约化与媒体化 548
3.3 不动产业的证券化、资本化与金融化 550
3.4 地产市场的投机性与周期性 558
3.5 地产业市场结构的寡头垄断性 560
四、结语：发展前瞻 563
附录
一：参考文献 570
二：香港地产业大事记 582
鸣谢